Новые законы о земле: каких еще изменений ждать украинцам

За последние несколько месяцев земельная реформа стала одной из самых дискуссионных тем в обществе. Но оказывается, что законопроекты, вокруг которых кипят страсти и ломаются копья, – только начало юридического обеспечения реформы. На прошлой неделе, во время общественного обсуждения земельной реформы в Минэкономразвития, стало известно, что законов, которые должны принципиально изменить рынок украинской земли, готовится не один и не два, а целая серия. Причем нормы некоторых из них могут оказаться не менее дискуссионными, чем нормы "скандального" законопроекта №2178-10, который сейчас у всех на слуху.

Об основных этапах подготовки земельной реформы и ближайших законодательных инициативах рассказывали глава парламентского комитета по вопросам аграрной и земельной политики Николай Сольский, замминистра экономразвития, торговли и сельского хозяйства Тарас Высоцкий и уполномоченный по земельным вопросам Роман Лещенко. А главными слушателями были представителей территориальных общин, которых собрали, чтобы проинформировать, а также собрать предложения и замечания по готовящимся проектам законов.

Государственную землю передадут общинам

Сегодня наиболее обсуждаемым оказался проект закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения" (№2178-10), который фактически отменяет мораторий на продажу сельхозугодий. Он принят в первом чтении 13 ноября и сейчас готовится ко второму чтению.

Гораздо меньше разговоров идет о двух других законопроектах, которые также входят в "пакет" земельных законов и тоже уже приняты в первом чтении: № 2094 и №2095. Однако именно они были предметом обсуждения на общественных слушаниях.

"Каждый из этих законопроектов меняет философию земельных отношений как таковых, многие функции органов местного самоуправления и в целом земельные отношения", – сказал, в частности, Николай Сольский.

Законопроект №2094 называется "О внесении изменений в Земельный кодекс и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений". Главным его новшеством можно назвать то, что большая часть земель запаса, которые сейчас находятся в государственной собственности, будут переданы в коммунальную собственность.

Сегодня значительные площади сельскохозяйственных земель находятся в ведении таких структур, как Академия аграрных наук, МинАПК, Минобороны, коневодческих предприятий и даже учреждений пенитенциарной системы. Также земельный запас имеют "Нафтогаз", "Укргаздобыча" и другие.

Право распоряжаться этими землями – предоставлять в аренду или продавать, контролировать, чтобы земли использовались по назначению, менять целевое назначение – получат общины на местах. Сейчас эти полномочия находятся в руках госадминистраций и Геокадастра. После принятия закона ни районные, ни областные власти не должны будут вмешиваться в земельные вопросы отдельных громад. А за Геокадастром обещают оставить только функцию ведения реестра земельных участков. Также не понадобится собирать кучу справок и других документов, чтобы решить вопросы аренды или продажи: все данные будут в распоряжении местных общин, они же будут принимать решение относительно собственности земельных участков. Государство будет контролировать только разве что соблюдение экологического законодательства.

Однако проверять обоснованность передачи земли в собственность общины не смогут. В случае сомнений им придется обращаться в суды.

Законопроект №2095 говорит о том, что продаваться или сдаваться в аренду земля будет только через систему электронных аукционов "Прозорро". Он так и называется: "О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренды, суперфиции, эмфитевзиса) через электронные аукционы".

Сегодня еще идут дискуссии относительно максимально допустимого размера лота: 20 га или больше? Также обсуждается, должны ли местные советы принимать решения о продаже земли простым большинством или двумя третями голосов. Нужна ли в законе норма о том, что годовой объем продажи земли не может превышать 20% имеющегося земельного запаса? Эти предложения и поправки будут обсуждаться уже во время второго чтения.

Процесс передачи государственных земель местным советам начался пару лет назад. По данным Николая Сольского, в течение 2018-2019 годов "на места" было передано порядка 1,7 млн га земель. Согласно предварительной инвентаризации, еще предстоит передать общинам порядка 3 млн гектаров.

Правда, как говорили представители общин – и с ними согласились "ответственные за землю", участвовавшие в обсуждении и представлявшие разные ветви власти, – на сегодняшний день порядка 90% тех земель, которые планируется передать громадам, уже сданы в аренду. И за действующими арендаторами остается преимущественное право на аренду и выкуп. Мало того, без согласия арендатора община не имеет права выставить участок на продажу. Насколько в такой ситуации можно говорить о праве распоряжаться полученной землей? Впрочем, в качестве "утешения" представители власти отмечали, что общины смогут повышать ставку аренды до уровня рыночной, за счет чего в бюджеты будет поступать больше средств.

Кому оставят право на "бесплатную землю"?

Еще один законопроект, который связан с землями госсобственности, будет касаться вопросов распаевания государственных земель и раздачи паев. Этот проект должен быть подан в парламент в ближайшее время. В нем, в частности, будет идти речь о том, какая часть земель будет отдана общинам, а какая – в частную собственность, и кому именно.

Как рассказал замминистра экономразвития Тарас Высоцкий, в рамках приватизации предстоит решить целый ряд задач. Во-первых, завершить инвентаризацию (это планируется сделать до Нового года). Во-вторых, внедрить прозрачную систему налогообложения этих земель и довести его до уровня рыночного. В-третьих, должен быть запущен процесс распаевания этих земель. И только после этого будет разрешена продажа.

"Распаевание предполагает выделение земли тем людям, которые там работали или живут. Это не предполагает распределение земли другим потенциальным стейкхолдерам", – сказал Тарас Высоцкий.

Николай Сольский, впрочем, уточнил, что часть паев будут еще выделены социальным категориям.

"В распаевание идет значительная часть земель госпредприятий. Кому идет? Есть разные идеи: от 40 до 60% паев – работникам, бывшим работникам и соцсфере. Также в селах будут иметь квоту АТОшники. Мы с ними договорились две недели назад и подписали меморандум", – сказал народный депутат.

По его словам, инвентаризация земель госпредприятий уже практически завершена. Однако распаевание земель начнется только в следующем году, поскольку закон еще не принят даже в первом чтении.

Изменять целевое назначение общины будут по своему усмотрению

Очень важным законопроектом в области земельной реформы называют проект № 2280 – "О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно планирования использования земель". Не исключено, что вокруг этого законопроекта также могут кипеть страсти.

Этот законопроект предлагает передать в ведение местных общин работу с целым рядом градостроительной и землеустроительной документации.

В частности, органы местного самоуправления сами смогут проводить пространственное планирование территории как в границах своего населенного пункта, так и за его пределами – в границах своих земель. Каждая община должна будет самостоятельно разработать Комплексный план пространственного развития общины (причем в электронном виде), который будет одновременно и землеустроительной, и градостроительной документацией. В этом плане общины смогут по своему усмотрению менять целевое использование земли. Например, переводить земли сельхозназначения (не пригодные для обработки) в земли лесного фонда, промышленного назначения и т.п. Этот план нужно будет подать в Геокадастр, и все. Никаких специальных решений рай- или обладминистраций отныне не потребуется.

Такое новшество, несомненно, значительно упростит жизнь руководству общин. Однако не исключено, что полное отсутствие контроля и четких требований может приводить к злоупотреблениям. Например, в окрестностях Киева территории под новую застройку были выведены из земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда именно через процедуру изменения целевого назначения. Хотя она на данный момент сложна и длительна. Останутся ли вообще "зеленые легкие" вокруг Киева, если процедура станет простой и быстрой – вопрос.

Также не предусмотрено никакого вмешательства государства в вопрос установления границ между землями общин.

"Установление границ общин без каких бы то ни было государственных органов путем разработки упрощенной землеустроительной документации. Единственное согласование, которое нужно будет получить громаде, – согласие смежной общины. Мы исходим из того, что большинство из вас сами между собой договорятся", – заявил Николай Сольский.

После этой его фразы по залу пробежал шумок. Послышались робкие фразы: "Не договоримся".

"А где не договорятся – для этого есть суды. Так же, как и сейчас", – парировал глава земельного комитета.

Чтобы представить уровень "договороспособности" отдельных громад, можно вспомнить, сколько лет длились конфликты по поводу границ элитного поселка Козин или Коцюбинского.

Кроме того, как говорилось на встрече с представителями общин, практически в полное распоряжение местных властей планируется передать земли водного фонда (в частности, озера) и коммунальные леса. При этом предполагается, что эти объекты могут перестать считаться "общими": и озера, и леса можно будет сдавать в аренду и даже продавать.

"Я считаю, что люди, которые выращивают там карпа 10 лет, могут эти озера выкупать. Если у них есть желание и оно совпадает с вашим желанием как руководителей громад", – прокомментировал Николай Сольский.

На сегодняшний день во многих регионах Украины возникают конфликты, связанные с передачей озер в аренду. В таких водоемах собственники (арендаторы) запрещают жителям городов, а иногда даже окрестных сел, бесплатный вылов рыбы и купание. На сколько сократится число общедоступных и бесплатных мест отдыха после того, как озера и леса позволят скупать – можно только предположить.

По признанию Николая Сольского, против такого новшества пока выступает парламентский экологический комитет. Тем не менее этот вопрос планируется вынести на голосование в конце января.

Кроме упомянутых законопроектов, в "земельный пакет" войдут также законопроекты, связанные с поддержкой малого и среднего предпринимательства, с изменением системы контроля за качество грунтов и целый ряд других.

Отметим, что в повестке дня парламента на эту неделю стоит рассмотрение проекта закона "О внесении изменений в Земельный кодекс и некоторые другие законодательные акты о противодействии рейдерству", на следующую – проект закона о новом порядке планировки земель (упоминавшийся проект №2280), а также целый ряд других.