Рынок недвижимости-2018: как менялись цены на квартиры и правила для застройщиков

На рынке недвижимости в Украине в 2018 году было немало изменений. Цена на квартиры практически заморозились, аренда стабильно продолжала расти, а для застройщиков ввели новые правила. Что было с украинским рынком недвижимости в этом году.

Цены на квартиры

Еще в начале 2018 г. эксперты говорили, что резких перепадов в ценах на квартиры не будет. Рынок недвижимости начал падать еще во время кризиса в 2008 г. В 2012-м ситуация немного стабилизировалась, но уже через два года рынок вновь столкнулся с рекордным падением. Эксперты отмечают, что в 2014 г. цены на квартиры в долларовом эквиваленте падали на 2% ежемесячно. Главными причинами стало резкое обесценивание гривни, падение покупательской способности граждан и нестабильная ситуация на востоке страны.

Согласно подсчетам Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ, на 1 октября 2018 г. была установлена оценочная себестоимость строительства квадратного метра жилья на уровне 11 849 грн. Но повышать цены на квартиры было абсолютно не резонно из-за массового отсутствия спроса.  

Разные порталы по недвижимости показывали разную статистику, но в целом рост цен так нигде и не был зафиксирован. Как правило, попытки анализа сходились на том, что цены, либо просели на 5-10%, либо стабилизировались. К слову, в отчете Нацбанка за июль также было сказано, что впервые за четыре года цены на недвижимость стабилизировались и перестали снижаться.

По результатам исследований разных порталов недвижимости, средняя цена за квадратный метр квартиры в Киеве на декабрь 2018 г. составляла 1 030 долларов, тогда как в 2017 г. стоимость была выше 1 200 долларов. Приблизительно такая же ситуация и в других крупных города – Харькове, Львове, Одессе и Днепре.

Жилье в новостройках стабильно остается на порядок дешевле, нежели на вторичном рынке. В среднем разница в цене составляет около 10%, и такое соотношение держится много лет.

В последние годы застройка в крупных городах Украины достигла своего пика, но потребительские настроения украинцев все же не улучшились. Уже в период с января по июнь этого года в стране ввели в эксплуатацию почти на 30% домов меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

"По количеству новопостроенных квартир на 1000 человек населения в прошлом году Украина опередила ЕС (2,9 в сравнении с 2,8). В то же время, по уровню обеспеченности жильем она все еще уступает Европе (менее 400 квартир на 1000 человек населения по сравнению с 486 в Евросоюзе", – говорится в последнем "Отчете о финансовой стабильности" НБУ. 

Таким образом, в Украине сейчас строится очень много жилья, но купить его украинцы зачастую не могут. Для того, чтобы квартиры покупали быстрее и охотнее, застройщики максимально снижают цены, из-за чего недвижимость на первичном рынке остается гораздо дешевле, нежели на вторичке.

Аренда квартир

Если цены на покупку квартир в 2018 г. немного снижались, то вот с арендой такого не произошло. В Украине стабильно остается очень высокой цена арендного жилья. Так, согласно опубликованному в начале года индексу Numbeo, средняя зарплата в Украине составляла 7 670 грн, а вот средняя цена аренды однокомнатной квартиры недалеко от центра города – 8 293 грн; отметим, в случае с индексом Numbeo речь скорее шла о средних данных по крупным городам Украины: Киеву, Одессе, Харькову. Причем в других странах таких несоответствий нет.

Дороже всего аренда жилья обойдется в столице Украины – в Киеве, здесь средняя цена на однушку будет около 8 тыс. грн. Конечно, можно найти и варианты дешевле, но в центре города сдается очень много элитного жилья за соответствующую оплату. Во Львове средняя цена аренды составляет чуть больше 6 тыс. грн, в Харькове и Днепре цены похожие – где-то 5,5 – 6 тыс. грн. В Одессе специфика аренды слегка отличается, здесь дороже стоит жилье, которое находится близко к морю, а не к центру самого города – 6,5 тыс. грн.

Из-за того, что рынок арендного жилья в Украине никак не контролируется, он остается одним из самых теневых и, в то же время, динамичных. На рынке представлены как крупные агентства, арендодатели у которых по несколько десятков квартир, так и частные лица, которые сдают свою жилплощадь.

Новые правила для застройщиков

В 2018 г. одним из самых масштабных нововведений стало изменение государственных строительных норм (ГСН) "Планировка и застройка территорий".

Изменения коснулись плотности и этажности застройки. Так, теперь максимальная плотность застройки составляет: для 4-этажных домов – 45% площади каждого гектара, для 5-8-этажных — 40%, для 12-25-этажных высоток — не более 30%. ГСН также ограничивают и этажность зданий. В городах с населением до 50 тыс. чел. не может быть выше трех этажей, в более крупных (100—150 тыс. чел.) — только 9-этажки, и лишь в мегаполисах — дома высотой более 20 этажей, правда, тоже почти без ограничений.

Появилось понятие "зеленой линии" – это значит, что нельзя застраивать парки и рекреационные зоны, и "голубой линии", которая ограничивает высотность зданий. Также новые ГСН запрещают строить паркинги на территории жилых комплексов. Альтернативой должны стать подземные гаражи или открытые площадки в 300—500 м. от дома.

Новые нормы предусматривают создание безбарьерного проезда для лиц с инвалидностью, т.е. будут понижены бордюры для заезда и съезда на тротуарах, появятся дорожки для инвалидных колясок, островки безопасности на нерегулируемых переходах и т.д.

Реконструкция и строительная амнистия

Помимо всего, что мы перечислили выше, в 2018 г. были и другие изменения в сфере недвижимости. Так, правительство до сих пор пытается решить проблему с устаревшим жилфондом. По официальной информации Минрегиона, на конец 2017 г. в Украине более 50% жилого фонда устарело и нуждалось в реконструкции, а 7,5% (75 млн м кв) и вовсе были непригодны для жизни. Только в Киеве насчитывается около 3,2 тысячи объектов, которые необходимо реконструировать – это преимущественно хрущевки и сталинки. Чтобы решить эту проблему, есть два пути: реконструировать дома или же снести их, если они совершенно непригодны для жизни.

Согласно закону, который был принят еще в 2006 г., чтобы начать реконструкцию жилого дома, нужно получить согласие 100% жителей. Такие нормы делали реконструкцию и снос жилья совершенно невозможными. В новом законопроекте, который разрабатывает Минрегион, эту норму заменили. Вскоре, для начала реконструкции потребуется согласие только 75% жильцов, а не всех. В министерстве поясняют: то, какие дома будут подлежать сносу, и реконструкция которых невозможна без отселения, будет определяться на основании проектной документации на реконструкцию, которая прошла соответствующую процедуру обсуждения и утверждения.

Предполагается, что жителей таких домов будут отселять в границах квартала (микрорайона), который реконструируется. Также жильцам нужно предоставить условия не хуже тех, которые у них были.

С 22 сентября 2018 г. вступил в силу порядок ведения государственного реестра прав на недвижимость в новой редакции. Главной инновацией стало то, что что был создан реестр объектов недвижимости, в котором будет предоставлена информация о технических характеристиках объектов недвижимости, чего раньше в Украине не было.

Еще одно важное нововведение – строительная амнистия, которая распространяется на индивидуальные жилые дома, садовые, дачные дома общей площадью до 300 квадратных метров, а также на хозяйственные здания и сооружения общей площадью до 300 квадратных метров, построенные в период с 5 августа 1992 г. по 9 апреля 2015 г. без разрешительных документов.

Таким образом, рынок жилья в Украине в этом году не стоял на месте, а активно развивался. Кроме того, был написан не один законопроект, призванный урегулировать эту сферу, но пока все они – дело будущего.