Украина готовится к запуску рынка земли: как настроить работу государственных органов

Рынок земли в Украине откроют в 2020 году. Такое заявление сделал президент Украины Владимир Зеленский во время бизнес-форума в Стамбуле, куда он летал на встречу с главой Турции Эрдоганом. Таким образом, земельная реформа должна быть проведена уже в 2019 году.

Однако, по словам советника заместителя главы Офиса президента Дениса Малюськи, окончательная модель рынка земли до сих пор не выработана. В частности, еще нет единой позиции о том, как обеспечить доступ к кредитованию фермерам, желающим приобрести землю.

Кроме того, по словам члена президентской команды, нужно разработать предохранители от аграрного рейдерства.

"Мы подозреваем, если оставить все так, как есть, запуск рынка земли означал бы существенный рост захватов, противоправной деятельности", – сказал Малюська во время дискуссии, организованной Гражданской коалицией за отмену земельного моратория.

В Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Украины констатируют: проблема незащищенности права собственности уже приобрела хроническую форму. Но проблема не в рейдерстве, уверены аграрии.

"Рейдерства у нас в Украине вообще нет. Есть обычный бандитизм, есть [бандитизм] с элементами мошенничества", – сказал президент Ассоциации Николай Стрижак.

Он добавил, что источником проблемы стали так называемые "черные" регистраторы, которые за взятку меняют информацию о собственниках имущества.

В Минюсте отвечают: о проблеме знают и работают над ее решением. По словам Владислава Власюка, директора Департамента регистрации и нотариата Минюста, в последнее время жалоб по этому поводу стало меньше. В частности, благодаря тому, что был аннулирован доступ к реестрам "черным" реестраторам, также была упразднена аккредитация полусотни коммунальных предприятий с плохой репутацией. Так что в ближайшие несколько месяцев стоит ожидать и снижения количества атак, уверен Власюк.

Критическую оценку от экспертов получил и Госгеокадастр. В частности, из-за низкой скорости обновления и неполноты данных в сфере земельных отношений.

"На сайте Госкадастра статистика об управлении госземлями обновлена 2 месяца назад. В нем данные о 400 тыс. гектарах госземель, переданных в аренду только за время существования непосредственно Госгеокадастра. А другие? В этой базе они не представлены", – посетовал замдиректора Украинского клуба аграрного бизнеса Роман Граб.

До запуска рынка земли крайне важно добиться прозрачности работы службы, добавляют в  Украинском клубе аграрного бизнеса (УКАБ).

"Если говорить о взаимодействии бизнеса и власти, должна быть прозрачность всех операций. Там и появляется коррупция, где нельзя увидеть гражданину, что произошло. Все должно идти к оцифрованию, диджитализации, тогда каждый гражданин может получить доступ к любой информации относительно трансакции с земельными участками, кто купил, кто продал и за сколько, кто уплатил налоги", – отметил Граб.

В свою очередь, в Госслужбе по вопросам геодезии, картографии и кадастра отвечают: над доступностью данных работают. По словам замглавы службы Александра Краснолуцкого, идет оцифровывание документации землеустройства. Также продолжается процесс инвентаризации земли – в этом году ожидается "ревизия" еще 1,5 млн гектаров земли с/х назначения.

"В свое время в кадастре были допущены ошибки, – объяснил чиновник. – В 90-х годах, когда началась бесплатная приватизация [земельных участков], много документации фактически было составлено без координат. Работа над этими ошибками ведется".

Продолжается и передача госземель в рамках населенных пунктов органам местного самоуправления. В Ассоциации сельских и поселковых советов считают необходимым распространить влияние муниципалитетов и на прилегающие к населенным пунктам земли. Как объясняют, это улучшит пространственное планирование территорий.

"Частично земли за пределами населенных пунктов переданы общинам, частично остаются в госсобственности и управляются Госгеокадастром. [Нужно], чтобы местное население через органы местного самоуправления, которые наиболее приближены к ним, управляло землями – не только сельскохозяйственного назначения, а и всеми другими, которые не находятся в пользовании стратегических госпредприятий и Минобороны", – сказал замглавы ассоциации Иван Фурсенко.

Таким образом, до запуска рынка земли необходимо, с одной стороны, упорядочить всю информацию о земле в стране, сделать ее доступной широкой аудитории, а также укрепить институт права собственности в Украине.

Взять за образец и применить готовую модель из мирового опыта в Украине не получится, убежден Давид Эгиашвили, координатор программы Всемирного банка и ЕС "Поддержка прозрачного управления земельными ресурсами в Украине". Но использовать уже проверенные другими странами принципы для запуска эффективного рынка земли можно.

Например, нужно консолидировать базы данных под единым управлением. В Украине, говорит специалист, участок регистрируют в Госземкадастре, а права собственности на земельный участок – в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и обременений (Минюста).

"В одном учреждении, в одном реестре должны регистрироваться земля, недвижимое имущество, здания, права и ограничения. При этом организация, которая занимается регистрацией, не должна заниматься управлением землей", – считает эксперт.

Интегрировать реестры логично на базе Госземкадастра, добавляет старший проектный менеджер Офиса реформ Кабмина Андрей Мартын. Контролировать единый массив данных легче, что поспособствует борьбе с рейдерством, говорят эксперты.

"Госземкадастр логично трансформировать в полноценный кадастр объектов недвижимости, где должны регистрироваться не только земельные участки, но и дома и сооружения, которые на них находятся", – считает он.

Также, по мнению Мартына, и сама служба – Госгеокадастр – должна быть трансформирована.

"Мы имеем конфликт интересов, когда одно ведомство регистрирует, управляющий передает право собственности и контролирует все процессы приобретения и реализации прав на землю. Стране нужно сервисное ведомство, которое бы занималось техническими вопросами", – сказал он.

Помимо этого, продолжает специалист, необходимо упорядочить законодательную базу, регулирующую земельную сферу.

"Наша проблема – несовершенное земельное законодательство. Насчитывается около 1000 нормативных документов, законодательных актов, которые регулируют приобретение и реализацию прав на землю – это большой дискомфорт для тех, кто берет участие в земельных отношениях", – сказал Андрей Мартын.

В то же время земельный вопрос должен быть исключительно в компетенции местных органов самоуправления, подчеркивают в Офисе реформ.

"Сейчас избранные органы местного самоуправления контролируют только 12% территории, 88% – распоряжаются назначенные с Киева чиновники. Рецепт прост – землю госсобственности за пределами населенных пунктов должны быть переданы за законом в коммунальную собственность, кроме земель, где находятся госпредприятия, учреждения, организации", – считают в Офисе реформ.

На фоне прочего большой проблемой остается и коррупционная культура, которую одной диджитализацией не решить.

"С конца 90-х годов фактически все разрешительные процедуры, экспертизы, согласования, утверждения – это не столько способ контроля качества документации землеустройства, сколько инструмент для получения коррупционной ренты через, например, блокировку утверждения документации или принятия решений. Эту культуру нужно искоренить", – отметил эксперт.