За злостных должников заплатят соседи: как ОСМД разбираются с долгами

Число Объединений совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) в Украине растет с каждым годом, но вместе с этим появляются и новые проблемы. В многоквартирных домах при десятках жильцов всегда найдется кто-то, кто откажется платить за услуги объединения и будет наращивать свою задолженность. Чтобы такого не случилось, ОСМД нужно оперативно реагировать на задолженности и не перекладывать ответственность за это на других жильцов.

Напомним, что ОСМД – это Объединение совладельцев многоквартирных домов, которое занимается содержанием и управлением своим домом и придомовой территорией. По данным министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, состоянием на 1 октября 2018 г. в Украине действует 26 211 ОСМД.

Всего в стране в Украине насчитывается 180,4 тыс. многоквартирных домов, значит, ОСМД созданы в 16,5% всех многоквартирных домов.

Интересно отметить, что больше всего объединений было создано в Днепропетровской области (2889), Львовской (2376), Донецкой (2114), Одесской (1904) и Запорожской (1467). В Киеве всего функционирует 1300 ОСМД. Меньше всего объединений на данным момент в Луганской области (210), Черниговской (382), Черновицкой (423), Сумской (560), Житомирской (580), Закарпатской (581) и Киевской областях (582).

Количество ОСМД увеличивается с каждым годом. Но с популярностью приходят и проблемы. Недавно платформа для работы с открытыми данными Opendatabot писала об истории, когда один из жильцов многоквартирного дома задолжал ОСМД 133 тыс. грн, из-за чего на него подали в суд. Правда, в суде дело не рассматривали, так как истек позывной срок, но, как оказалось, такие ситуации – не редкость. Чаще всего они заканчиваются тем, что долг нерадивого жильца разбивается на всех жителей дома. Только законно ли это?

"На самом деле, если мы говорим о многоквартирном доме, то каждый платит сам за себя. В деле, о котором идет речь, житель дома задолжал ОСМД крупную сумму за обслуживание придомовой территории. Суд отказался удовлетворять требования ОСМД, поскольку с момента выявления нарушения прошло более трех лет. Долг начал расти с 2010 года и не прерывался. То есть, жилец целенаправленно не хотел платить за предоставляемые ему услуги", – поясняет адвокат ЮКК "Де-Юре" Евгений Ляшук, и добавляет, что согласно ст. 257 ГК Украины, общий срок исковой давности составляет 3 года. К коммунальным долгам применяется именно этот срок исковой давности, а в указанном случае ОСМД имело право требовать с жильца задолженность только за последние три года.

Действительно ли жильцы должны оплачивать такие задолженности, и можно ли решить эту проблему другими способами.

Соседи не обязаны оплачивать задолженность нерадивого жильца

Напомним, что в прошлом 2018 году Кабмин утвердил постановление, которое позволяет жильцам многоквартирных домов погасить долги перед ОСМД. Если у человека есть задолженность, он может заключить договор непосредственно с самим ОСМД и отработать свой долг либо же уменьшить его сумму.

Еще тогда юристы рассказали, что такая схема вряд ли будет очень популярной и может заинтересовать скорее должника, нежели само ОСМД. Ведь ОСМД придется платить налоги и отдавать свои, живые деньги, так как от жильцов они будут получать непосредственно выполненную работу.

"Такой механизм вряд ли будет выгоден для ОСМД, поскольку квалификация должника является сомнительной, а за выполнение им работ необходимо будет заплатить зарплатные налоги", – отметил управляющий партнер адвокатского объединения Suprema Lex, адвокат Виктор Мороз.

Так или иначе, должники и долги никуда не исчезли. Юристы отмечают, что за этим должно внимательно следить правление ОСМД, ведь если долг будет накапливаться длительное время, в суде дело рассматривать не будут, как мы и писали выше.

"Не секрет, что иногда суммы задолженности накапливаются достаточно большие, и правление ОСМД обязано вовремя реагировать, чтобы не возникали подобные ситуации. Ведь именно правление ОСМД наделено полномочиями и имеет право требовать от совладельцев погашения задолженности по всем взносам и платежам, оплата которых предусмотрена уставом ОСМД и действующим законодательством Украины", – говорит адвокат ЮК "AS Legal" Лилия Клещева.

Адвокат Евгений Ляшук добавляет, что ни Жилищный кодекс, ни подзаконные акты не разрешают доначислять старые долги, по которым срок исковой давности уже истек. Включение в платежку "столетнего" долга – это попытка получить за него оплату за рамками срока исковой давности.

"Бывают случаи, когда коммунальные организации или ОСМД раскидывают старые долги между жильцами, в надежде на их "невнимательность". Такие действия – незаконны", – говорит Ляшук.

Лилия Клещева поясняет, что профильным законом, который регулирует порядок создания и деятельности ОСМД, является Закон Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома", в котором статьей 15 предусмотрена обязанность совладельцев своевременно и в полном объеме оплачивать соответствующие взносы и платежи. Такие обязательства совладельцев являются персонифицированными и не могут возлагаться на третьи лица, в том числе и других совладельцев, без достаточных правовых оснований. Поэтому каждый жилец должен платить за себя и нести затраты по содержанию своего имущества.

"Решение и действие правления ОСМД относительно распределения долга одного совладельца между другими совладельцам без их согласия противоречит нормам закона. Хотя такой сценарий развития событий возможен, например, если общее собрание ОСМД получит согласие всех совладельцев и примет соответствующее решение. Но, думаю, что на практике это мало возможно, поскольку в общее собрание входят все совладельцы многоквартирного дома и только они могут принять решение о распределении чужих долгов между собой, а соседи вряд ли захотят оплачивать чужие долги", – добавляет Лилия Клещева.

Правление ОСМД может требовать погашения задолженности самостоятельно, либо же обратиться в суд

Мы уже писали, что жильцы могут отработать свои долги перед ОСМД, тогда общее собрание жильцов может списать долги или уменьшить их сумму. Но часто случается такое, что должники не реагируют на требования правления объединения, и даже не думают о том, чтобы отдать деньги. В таких случаях есть несколько механизмов, которые помогут вернуть долг.

"Законодательство Украины предлагает несколько вариантов:

первый – правление ОСМД может требовать погашения задолженности, например, отправлять уведомления, письма или предупреждения с указанием информации о наличии долга и сроков погашения;

второй – правление ОСМД может взыскивать долги через суд, это когда должник никоем образом не реагирует на требования погасить долг, но в этом случае правление ОСМД должно помнить о сроках исковой давности, ведь по их истечению долг взыскать уже будет невозможно", – говорит Клещева.

Она добавляет, что эффективность взыскания задолженности совладельцев по взносам и платежам на содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории во многом зависит от работы правления ОСМД.