Земельный вопрос: когда украинцы смогут продавать участки и почему опасаются иностранцев

Рынок земли в Украине – давняя и болезненная тема. Годами в правительстве не могут прийти к единому решению и постоянно продлевают мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Раньше снятие моратория было одним из требований Международного валютного фонда, но в июле 2017 г. его изъяли из меморандума Украины и МВФ и оно больше не влияет на предоставление транша. Хотя международные организации высказываются о том, что снять мораторий все же стоило бы. Так, например, Европейский суд по правам человека не раз отмечал, что мораторий на продажу земли ущемляет права владельцев земельных участков.

Запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения был введен еще в 2001 г.. А с 2002 г. мораторий начал действовать как временная мера с целью обеспечения нормативного урегулирования земельных отношений и создания инфраструктуры рынка земли. С тех пор мораторий ежегодно продлевают, а в украинском политикуме не утихают споры по этому поводу.

Правда, даже если в Раде и решат снять мораторий, ситуацию это не изменит, так как парламент должен рассмотреть и принять закон "Об обороте земель", который бы урегулировал все аспекты продажи участков.

Сейчас такой закон находится только на стадии разработки и обсуждения. Черновой проект документа на Всеукраинском земельном форуме представил заместитель главы комитета Верховной Рады Украины по вопросам агрополитики и земельных отношений Александр Бакуменко, чем вызвал немалые споры и обсуждения.

Что предлагают в разработанном законопроекте, почему украинские аграрии боятся открытого рынка земли и о чем говорит опыт европейских стран.

Что предусматривает законопроект

В законопроекте прописано четыре варианта внедрения рынка земли. Так, в двух вариантах предлагается поэтапное открытие рынка земли для физических и юридических лиц, а в двух – одновременное.

"Нельзя ежегодно продлевать мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. Этот вопрос нужно профессионально обсудить с пользователями земель и принять решение. Пусть это будут поэтапные шаги, но должна быть наработанная и понятная модель. Мы презентуем четыре варианта, чтобы получить обратную связь. Узнать, какой из вариантов будет наиболее приемлемым", – отмечает Бакуменко.

• Первый вариант – поэтапное открытие рынка земель (регулируемый рынок). В первые три года юридические лица смогут купить до 200 га земли, а лица без юридического статуса – до 20 га. В последующие четыре года с/х земли смогут покупать те предприятия, со статусом юридических лиц, которые основаны исключительно украинскими гражданами и которые занимаются своей деятельностью не менее трех лет. Максимальный размер земель юрлица не должен превышать 500 га, а для физлиц будет ограничение в 20 га.
• Второй вариант – одновременное открытие рынка земли (контролируемый рынок). Здесь предлагается ограничить в площади и юридических, и физических лиц и позволить им покупать до 200 га земли.
• Третий вариант – поэтапное одновременное открытие рынка земли (контролируемый рынок). Здесь физлица также смогут покупать в первые три года до 20 га земель, а для создания или расширения фермерского хозяйства дается до 200 га. Юрлица же в первые три года смогут покупать до 500 га земли, а с четвертого года – до 20 тыс. га.
• Четвертый вариант – одновременное открытие рынка земли (либеральный рынок). Здесь максимальную площадь земель в собственности физических и юридических лиц предлагается ограничить лишь антимонопольными требованиями.

"На сколько лет рынок земли должен быть закрытым для юридических лиц и иностранцев – это вопрос дискуссии. Но однозначно мы должны дать на первом этапе возможность распоряжаться землей физлицам-гражданам Украины, на втором этапе – юридическим структурам, и на третьем этапе – иностранным компаниям. Мы никуда от этого не денемся, а появление иностранных компаний с инвестициями – это нормальное явление. Только после того, как свое преимущественное право мы с вами используем", – поясняет первый заместитель главы комитета Верховной Рады Украины по вопросам агрополитики и земельных отношений Сергей Лабазюк.

Отмечается, что преимущественное право на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения будут иметь, в частности, члены семьи собственника земельного участка, арендаторы, владельцы и пользователи смежных земельных участков, фермерские хозяйства, расположенные (зарегистрированные) в территориальных общинах, где расположены земельные участки.

Также для покупки нужно будет обязательно документально подтвердить легальность средств, за которые приобретают земельный участок.

Чего опасаются аграрии

Раньше в Кабинете министров заявляли, что планируют создать рынок земли до 2020 г. Тем не менее, готового законопроекта все еще нет, а пока что обсуждается только его черновой вариант.

"Это одна из самых затянувшихся наших реформ, которую нужно заканчивать. Но это не значит, что мы говорим о резких движения и моментальных решениях. Министерство поддерживает поэтапное открытие рынка земли с необходимыми ограничениями и предохранителями", – пояснила исполняющая обязанности министра аграрной политики и продовольствия Украины Ольга Трофимцева.

Она добавила, что земля не должна быть предметом спекуляции, а должна продаваться для сельскохозяйственного производства.

В украинском политикуме к однозначному мнению по поводу рынка земли так и не пришли, но и настроения аграриев разрозненные. Далеко не все поддерживают снятие моратория и опасаются, что при открытии рынка они не смогут конкурировать с крупными агрохолдингами и иностранными компаниями.

На земельном форуме присутствовали представители 490 агропредприятий с общим земельным фондом 4,5 млн га. И 66,9% из них в опросе отметили, что конкурировать с холдингами, чиновниками и олигархами за текущий банк земли будет невозможно.

Относительно того, кто имеет право покупать землю, большинство голосующих – 51,5%, сошлись во мнении, что сначала это должны быть только физлица, после окончания переходного периода – одновременно физические и юридические лица-сельскохозяйственные производители, владельцы которых – исключительно физические лица-граждане Украины. Еще 22,46% убеждены, что право на покупку земли должны иметь только физлица-граждане Украины.

"Мысли, по поводу максимального размера площади земельных участков сельскохозяйственного назначения "в одни руки" физического лица разделились: 38,51% поддерживают "до 200 га", а 34,47% – "до 500 га". Собственно, как и по собственности юридических лиц (и связанных с ними лиц). Так, максимальный размер до 5000 га поддержали 51,52%, а до 10000 га – 22,42%", – отметил модератор дискуссии Андрей Дыкун, глава Всеукраинской аграрной Рады.

Проблемой в сельскохозяйственной сфере остается рейдерство. То и дело появляются новости о различных земельных спорах и рейдерских набегах. На Всеукраинском земельном форуме присутствовало 490 представителей агробизнеса, и на вопрос о том, кто из них ни разу не сталкивался с рейдерством, руки подняли только около 10 человек.

Напомним, что "Антирейдерский закопроект 3" должны были внести в Раду еще осенью 2018 г. Только он до сих пор находится на рассмотрении в комитете и до самого зала парламента так и не дошел.

Земельный опыт Литвы

Заместитель председателя Комитета по вопросам сельских дел Литовского сейма Казис Старкявичюс рассказал об опыте реформы в этой стране.

"Работать над вопросами рынка земли нужно, но для начала надо принять закон о том, сколько гектаров могут попасть в одни руки, и о других важных аспектах. Какое ограничение устанавливать - ваша страна должна решить самостоятельно. Ведь это зависит от размера земельного банка.

После вступления в ЕС мы приняли решение не продавать землю иностранцам в течение 10 лет. Это было правильное решение. Если бы мы разрешили покупать иностранным лицам землю, мы бы стали для них только рабочей силой", – отметил Старкявичюс.

Сейчас юридические лица владеют всего 6–7% земель в Литве. Половина этих юридических лиц – иностранцы. Это достаточно небольшой процент, учитывая, что цены на землю в Литве ниже, чем в других европейских странах. Но, у них много ограничений. Так, юридическое лицо может взять только до 500 га, что не очень интересно крупным игрокам.

Что касается количества сельскохозяйственных земель в Украине, то по состоянию на 1 января 2017 г. наш земельный фонд составляет 42,7 млн. га, что намного больше, чем в Литве (около 3 млн га). А площадь черноземов в Украине составляет от 15,6 млн. га до 17,4 млн. га, или около 8% мировых запасов.

"В начале 2000-х цена на гектар земли у них составляла 500 евро, потом, когда Литва вступила в Евросоюз в 2004 г., цена поднялась до 1500-2000 евро. Сейчас в среднем земля там стоит около 5 тыс. евро за гектар", – говорит Старкявичюс.

Согласно прогнозам Всемирного банка, если бы в Украине отменили мораторий, цены на продажу земли выросли бы до 3–3,5 тыс. долларов за га по сравнению с нынешними 1–1,5 тыс. долларов.

Литовские чиновники говорят, что у них никогда не было таких ограничений на распоряжение землей, как сейчас в Украине, и отмечают, что открытый рынок земли определенно нужен, поэтому стоить начинать его поэтапное внедрение.